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    國際巨頭進入下沉市場 商業地產迎來新一輪改造升級
    日期:2022-12-22 瀏覽次數:
    12月15日,坐落于合肥廬陽區的宜家家居商場正式開業。這是宜家在安徽省內布局的首家商場??偨ㄖ娣e約6.6萬平方米,營業面積超1.8萬平方米,總投資(或不含地價)約8.25億元。公開資料顯示,宜家于2019年底以20.05億元在土拍市場拿下這幅商業地塊。

    與宜家合肥商場同一天開業的廈門同安寶龍廣場,原計劃是2023年開業。廈門同安寶龍的提前開業,與廈門新商圈發展不無關系。近一年來,廈門圍繞六個方面提出30項具體任務,全面提升廈門消費中心城市龍頭地位。

    不止是合肥與廈門,包括上海在內,目前全國多個城市已開啟商圈升級大幕。

    下沉長三角

    “宜家合肥商場是廬陽區經過多年談判招商引進的首個總投資超8億元的世界500強商貿零售業項目。”廬陽區相關負責人對外介紹。

    宜家合肥商場既順應了合肥城市商業升級的格局變化,也為宜家下沉長三角二線城市提供了一次機遇。

    作為江淮地區政治、商業及軍事重鎮,合肥在最近十年發展迅速,已躋身“新一線城市”行列。一名合肥業內人士認為,作為近幾年快速發展的城市之一,合肥需要一些國內國際知名大企業的入駐,為合肥后期的發展蓄力。

    第三方平臺數據顯示,合肥庫存商業體約37.5%分布在濱湖、包河區,這兩個區各占9個,新站區、廬陽區、高新區等各占4-5個商業項目。

    依據《合肥“十三五”商貿流通業發展規劃》,合肥已形成10大商圈。目前合肥商圈運營以百大集團、銀泰百貨、華潤萬象生活、萬達集團、萬科印力等本土和外來商業運營項目為主。據不完全統計,合肥目前5萬平方米以上的大型商業體庫存共計有48個,包河區9個,濱湖區9個,新站區5個,高新區4個,廬陽區4個。而在廬陽區商圈,有銀泰商業二期、蘇寧廣場等未開業項目,宜家家居商場的落地,為這一商圈注入了新鮮血液。

    前述業內人士指出,合肥宜家商場將合肥廬陽區的區域性消費升級為輻射全城的消費模式。這樣的商業輻射效應隨之而來的將是周邊相關物業的價值看漲。

    宜家合肥商場的按計劃開業也有利于宜家穩步落實新財年投資計劃。2022年8月,宜家中國在2023財年啟動會上宣布其所屬的英格卡集團計劃將在新財年投資53億元人民幣,投資計劃的一大重點即為提升全渠道融合體驗。

    英格卡集團的其他項目也在穩步進行中。例如,上海薈聚綜合體項目已于今年1月完成了塔樓鋼結構封頂。這是英格卡購物中心單體投資金額最大的項目之一,商業零售面積達到近12萬平方米,租戶數量超過350家,停車位約2700個,配套約6萬平方米的具有宜家理念和宜家特色的辦公樓。

    戴德梁行華東區商業地產部高級助理董事陳云九指出,近兩三年全國各地都在做商圈升級改造,宜家也因此獲取一些下沉熱點城市的機會,不過購物中心和家居本來就是2個產品線,宜家在國內做重資產運營沒有問題,但是沒法下沉太深、集團決策不夠快等,才是宜家目前面臨的主要問題。此外,前幾年由于地價漸漲,宜家新投資速度也有所放緩,單純靠拿地建商場的商業投資回報也開始出現向下趨勢。正因此,宜家近兩年開啟城市店戰略,但是發展速度也受限于地段選擇。

    各地商圈升級

    據不完全統計,目前全國多個城市已開啟商圈升級大幕,這從上海近期的動作也可見一斑。近期地處南京東路的上海置地廣場宣告結束26年的經營,項目進入重新改造階段。陳云九認為,隨著南京東路步行街的東拓工程開始,將南京東路從河南中路段延長至外灘濱江岸線,也使得南京東路步行街和外灘形成良好的互動。黃浦區兩大市級商圈,南京東路與淮海路商圈,同時也是上海十大商業街之二,幾年間,新世界百貨、世茂廣場等都做了升級,接著市百一店的東樓也做了升級,包括外灘中央,華為旗艦店所在的南京大樓,大丸百貨等均有做調整。

    而置地廣場位于南京東路的中段,整個路段布滿了老牌百貨和亨得利鐘表直營店這樣的零散店門,出現商業斷層,人流不夠聚集,發展到今天倒逼著這些項目做調整。

    近期在上海,不少新商業元素加入,也倒逼百年商圈的升級改造,比如新加坡吉寶置業旗下新開業的吉寶靜安中心,以公園里的商業吸引年輕客群,招商與規劃強調城市商業體的社交屬性。這更凸顯了商業的細分趨勢,傳統商圈有被分流的壓力,必須升級。因此陳云九認為,未來商圈會出現一個集中化的趨勢,在這一過程當中,運營商會輸出比較好的商業運營邏輯,但是最終的呈現度是否完美,還需要時間來檢驗。

    據戴德梁行上海商圈客流的監測數據,2020年疫情來臨,2021年的銷售額的恢復卻比較快,但僅僅局限在一些頭部商圈,市級商圈或者說輻射10公里以內的商圈,而小的區域級的社區級的商圈,銷售情況一直都沒有改善,尤其是零售類業態。

    舊的商業運營思維和方式正在被打破。從商圈的升級改造可以看到,市場對于運營商的操盤能力,對于如何利用內外部的資源來實現商業模式的價值最大化的要求更清晰了。

    陳云九認為,上海一直走在商業運營的前端。由于其處于全球產業招商的大背景中,也成就了其核心商圈的提升與改造,它在盤活商業資產上比其他城市走得更快一點,而像合肥這樣的二線城市,商圈依托產業發展進行升級改造也是一大特點。

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